Nya uthyrningsregler i Spanien 2025/26 – så påverkas du av landets Airbnb-krav

Nya regler för korttidsuthyrning skakar om marknaden i Spanien. Från och med 2025 måste alla som hyr ut sin bostad till turister följa tuffare krav. Om du som svensk äger lägenhet eller hus i Spanien – eller funderar på att hyra ut via Airbnb – är det viktigt att känna till de nya reglerna. Myndigheterna har redan identifierat över 120 000 uthyrningsannonser som bryter mot lagen, och enligt Spaniens konsumentministerium (rapporterat av Reuters) togs 65 000 otillåtna Airbnb-annonser bort direkt under sommaren 2025. Varför händer detta, vad är det nya kravet på registreringsnummer, och hur ser du till att hyra ut lagligt? Här reder vi ut allt, steg för steg.

Bakgrunden – därför skärps uthyrningsreglerna

Spanien har på kort tid blivit ett av Europas mest reglerade länder för semesteruthyrning. Orsaken är en ökande bostadskris i populära turistområden. Lokalbefolkning i städer som Barcelona, Madrid och Valencia samt regioner som Balearerna har protesterat mot att korttidsuthyrning via Airbnb driver upp boendekostnader och minskar utbudet av vanliga hyresbostäder. Regeringen har svarat med nya lagar för att öka insynen och få bort oregistrerade (“svarta”) uthyrningar. Enligt den spanska regeringen är syftet att garantera rätten till bostad framför storföretagens vinster – samtidigt som turister ska bo tryggt i licensierade hem. Även på EU-nivå finns ett tryck på att standardisera uthyrningsreglerna och öka datautbyttet mellan plattformar och myndigheter. Allt detta har lett fram till de skärpta Airbnb-kraven 2025.

Vad innebär de nya Airbnb-kraven i Spanien?

Den största förändringen är kravet på ett nationellt registreringsnummer för alla korttidsuthyrningar. Utan detta nummer får du inte annonsera din bostad på Airbnb eller liknande sajter. Men det är inte det enda. Här är huvudpunkterna i de nya reglerna:

Obligatoriskt registreringsnummer (NRU/NRUA):

Från 1 juli 2025 måste varje lägenhet eller villa som hyrs ut kort tid ha ett unikt registreringsnummer i Spaniens nationella uthyrningsregister. (På spanska heter det Número de Registro Único de Arrendamientos, NRUA.) Detta är som ett ID-kort för din uthyrningsbostad. Du ansöker online via statens digitala portal (Ventanilla Única de Arrendamientos) som drivs av Ministerio de Vivienda (bostadsdepartementet). Ansökan kräver e-legitimation (t.ex. elektroniskt NIE-certifikat) och att du anger uppgifter om bostaden. Det kostar ca 27 € per bostad och du får ett registreringsnummer inom några dagar. Numret gäller tills vidare men kontrolleras årligen. Observera: Vissa boenden är undantagna – t.ex. hotell, vandrarhem och längre kontrakt över 12 månader – men för vanliga semesterbostäder gäller kravet.

Turistlicens enligt regionens regler:

Utöver det nationella registret måste du ofta ha en regional turistuthyrningslicens. Spanien har 17 autonoma regioner med egna turismlagar. De flesta regioner (t.ex. Andalusien, Katalonien, Kanarieöarna, Valencia) kräver att du registrerar bostaden lokalt och uppfyller särskilda krav innan du hyr ut till turister. Kraven kan omfatta t.ex. godkänd boendestandard och säkerhet, max antal gäster, luftkonditionering (i varma regioner) och ansvarsförsäkring för uthyrning. I praktiken bör du därför först kolla de regionala reglerna för just ditt område och skaffa den lokala turistlicensen (ibland kallas den VFT-nummer, Vivienda Turística-nummer eller liknande). Tänk på att vissa regioner har infört stopp för nya licenser i populära orter – t.ex. är det svårt eller omöjligt att få nya turistlicenser i delar av Balearerna (Mallorca) och Barcelona stad, på grund av moratorium och kvoter. Planerar du att köpa en bostad för uthyrning i Spanien bör du alltid undersöka om turistuthyrning ens är tillåtet i det området.

Licensnummer måste visas i annonsen:

Alla uthyrningsannonser på plattformar som Airbnb, Booking.com, Vrbo m.fl. måste nu tydligt ange det officiella registrerings- eller licensnumret. Från augusti 2025 har Airbnb med flera börjat ta bort alla annonser som saknar ett giltigt registreringsnummer. Det gäller både hela bostäder och uthyrning av enstaka rum. Enligt nya lagen rapporterar också bokningsplattformarna månadsvis data till myndigheterna, inklusive registreringsnummer och uthyrningsstatistik. Det betyder att det blivit i princip omöjligt att “smyga under radarn” – systemet är automatiserat för att hitta obesiktigade objekt.

Godkännande från bostadsföreningen:

En viktig ny regel är att din bostadsrättsförening eller samfällighet (comunidad de propietarios) kan säga nej till korttidsuthyrning. Tidigare krävdes i praktiken full enighet bland grannarna för att stoppa Airbnb-uthyrning i ett flerbostadshus, men nu räcker det med 3/5 majoritet. Från april 2025 måste alla nya turistuthyrningar i lägenhetshus ha ett formellt godkännande från föreningen innan de kan få sin licens. Det innebär att du som bor i en spansk “comunidad” behöver kolla med styrelsen och kanske ta upp frågan på föreningsstämman. Föreningen (via ordförande eller administrador) måste kunna utfärda ett intyg som visar att korttidsuthyrning är tillåten hos er. Har du däremot redan en turistlicens sedan innan, brukar den vara skyddad – då kan inte föreningen retroaktivt rycka den ifrån dig utan vidare. Men för nya fall: räkna med att grannarna har ett ord med i laget.

Strängare kontroll och kännbara böter:

Myndigheterna i Spanien har trappat upp tillsynen. Skattemyndigheten (Agencia Tributaria) samkör nu data från Airbnb med deklarationer för att hitta ouppgivna hyresinkomster. Och konsumentmyndigheten har visat att man menar allvar genom att bötfälla plattformar och hyresvärdar som inte följer reglerna. Den som bryter mot kraven riskerar böter från cirka 600 euro upp till 60 000 euro beroende på allvaret i överträdelsen, enligt den spanska lagen. I extrema fall – exempelvis svart uthyrning i stor skala eller i områden med förbud – kan straffen bli ännu högre. Dessutom drabbas man av att annonsen tas bort, vilket kan sabotera bokningar mitt i högsäsong. Kort sagt: det är inte värt risken att köra olagligt. Spaniens linje är att hellre få bort otillåtna uthyrningar än att låta dem fortsätta.

Steg-för-steg: Så följer du de nya reglerna som uthyrande ägare

Hur ska du som svensk bostadsägare i Spanien konkret gå till väga för att uppfylla alla krav? Här är en enkel checklista för att komma igång på rätt sätt:

1. Undersök och ordna regional turistlicens: Börja med att ta reda på vad som gäller i din region och kommun. Kontakta det regionala turistkontoret eller en lokal gestor/advokat för hjälp. Ansök om den nödvändiga turistuthyrningslicensen (ibland online via regionens turistportal). Se till att du uppfyller alla lokala villkor – t.ex. registrera antal bäddar, fixa brandsläckare/brandvarnare, teckna ansvarsförsäkring och skaffa eventuella certifikat för bostadens skick.
2. Kolla med föreningen: Om bostaden ligger i ett flerfamiljshus eller område med ägarförening, informera styrelsen om dina uthyrningsplaner. Kontrollera protokoll och stadgar – finns det redan förbud mot korttidsuthyrning? Om inte, behöver du kanske ta upp frågan på nästa föreningsmöte. Få ett formellt godkännande eller åtminstone ett intyg från föreningen (underskrivet av ordförande) som bekräftar att din uthyrning inte bryter mot några gemensamma beslut.
3. Registrera dig i nationella uthyrningsregistret: När du har lokal licens och föreningens klartecken, gå vidare till statens digitala registreringsportal (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos). Där skapar du ett konto (inloggning med spanskt elektroniskt ID, t.ex. Cl@ve eller digitalt certifikat). Fyll i all begärd information om din bostad: adress, fastighetsbeteckning (referensnummer från fastighetsregistret), boendetyp (hel bostad eller del av bostad), max antal gäster, samt ditt regionala turistlicensnummer om du har fått ett. Betala registreringsavgiften (ca 27 €). Du kommer sedan att få ditt unika registreringsnummer (NRUA/NRU) ofta inom 1–2 arbetsdagar via e-post.
4. Uppdatera dina annonser: Så snart du har ditt registreringsnummer är det viktigt att lägga in det i alla dina annonser och profiler. På Airbnb finns specifika fält för licensnummer – se till att det syns offentligt i annonsbeskrivningen. Gör samma sak på Booking.com, Vrbo eller om du använder en egen uthyrningswebbplats. Dubbelkolla att numret är korrekt angivet (felaktiga eller påhittade nummer upptäcks och kan göra att annonsen tas ned ändå).
5. Sköt skatten och pappersarbetet: För att verkligen vara på rätt sida av lagen måste du deklarera dina hyresintäkter i Spanien. Som icke-resident (om du bor i Sverige men hyr ut spansk bostad) ska du lämna in deklaration Modelo 210 för varje kvartal du haft hyresinkomst – skatten är normalt 19% på nettointäkten för EU-medborgare. Spara alla kvitton på utgifter och hyror. Det kan vara klokt att anlita en spansk skatterådgivare som hjälper dig med deklarationerna så att inget missas. Kom också ihåg att i Sverige ska du uppge uthyrningsinkomsten till Skatteverket, men tack vare dubbelbeskattningsavtalet slipper du betala dubbelt (svensk skatt brukar sättas ned med vad du betalat i Spanien).

När du gått igenom dessa fem steg har du i princip allt på plats för att hyra ut lagligt. Förberedelserna kan kännas omständliga – särskilt byråkratin med licenser – men ta det steg för steg. När allt väl är registrerat kan du hyra ut med gott samvete och utan rädsla för otrevliga överraskningar.

Vanliga misstag (och hur du undviker dem)

Trots de nya kraven är det många som missar detaljer. Här är några vanliga misstag som svenskar gör vid uthyrning i Spanien, samt tips för att undvika dem:

• “Jag hoppar över registreringen, det märks nog inte” – fel! Myndigheternas system och Airbnb själv är effektiva på att upptäcka oregistrerade objekt. Att försöka hyra ut “under radarn” leder nästan säkert till att din annons plockas bort, kanske precis när du fått sommarbokningar. Undvik detta genom att alltid registrera dig ordentligt och ha pappren i ordning.
• Att inte kolla upp föreningens regler: En del köper semesterlägenhet i t.ex. Fuengirola eller Torrevieja och börjar lägga ut den på Airbnb utan att informera sig om föreningens inställning. Det kan slå tillbaka. Kanske har grannarna redan beslutat att förbjuda korttidsuthyrning, eller så blir de irriterade på spring i trapphuset. Lösning: var transparent, prata med grannarna och respektera om majoriteten säger nej. Hellre veta i förväg än efter att ha investerat tid och pengar.
• Försummad försäkring och säkerhet: Om en gäst skulle skada sig eller orsaka en brand i din uthyrningsbostad, kan du hamna i knipa utan rätt försäkring. Se alltid till att du har en hemförsäkring som täcker uthyrning och att bostaden uppfyller säkerhetskraven (t.ex. brandvarnare, brandsläckare, första-hjälpen-kit). Många regioner kräver detta för licensen, men även om det inte vore uttryckligt krav är det en klok försiktighetsåtgärd.
• Fel typ av uthyrningskontrakt: Det finns olika juridiska former – turistuthyrning (vanligen kortare än 1 månad) och säsongsuthyrning (längre, t.ex. att hyra ut i 2–5 månader för studier eller arbete). Vissa tänker att om de hyr ut i t.ex. tre månader så slipper de turistreglerna. Men om du använder Airbnb eller liknande även för en säsongsuthyrning, gäller kraven på registrering ändå. Vill du hyra ut ett halvår till en vän eller via en lokal mäklare utan att annonsera online, då kan det klassas som vanlig uthyrning under spanska hyreslagen (LAU) – men så fort du marknadsför på en plattform räknas det in i de nya reglerna. Var tydlig med vilken typ av hyra du erbjuder och följ de regler som gäller för just den.
• Att inte deklarera hyresintäkter i tid: Skattefrågorna kan vara krångliga när man bor i ett land och hyr ut i ett annat. Ett misstag är att anta att “Airbnb drar väl skatt automatiskt” – vilket de inte gör i Spanien. Det är ditt ansvar att deklarera inkomsterna. Om du missar att lämna in Modelo 210 kan det resultera i påminnelser och böter från spanska skattemyndigheten. Tipset här är att markera deklarationsdatumen i kalendern eller låta en skatteombud hantera det, så slipper du panik senare.

Tips för dig som hyr boende via Airbnb (gäster)

De nya uthyrningsreglerna påverkar inte bara ägarna – även du som hyr en semesterbostad i Spanien via Airbnb eller Booking bör vara uppmärksam. Se alltid efter om annonsen visar ett registrerings- eller licensnummer. Om det saknas kan det betyda att bostaden inte är registrerad och därmed hyrs ut olagligt. Risken finns då att annonsen plötsligt försvinner (om myndigheterna ingriper) eller att hyresvärden ställer in din bokning i sista stund. För din egen trygghet, boka helst boenden som uppfyller kraven. Fråga värden om licensnumret om du är osäker – en seriös uthyrare ska kunna ge dig den informationen. På så vis undviker du överraskningar och stödjer dessutom de värdar som faktiskt följer lagen.

Sammanfattning

För svenskar i Spanien innebär de nya uthyrningsreglerna en mer kontrollerad uthyrningsmarknad där spontan Airbnb-uthyrning har blivit svårare. Å ena sidan ökar tryggheten och transparensen – både för boende i området och för dig som hyr ut lagligt. Å andra sidan medför reglerna mer administration och planering för dig som vill hyra ut din bostad. Sommaren 2026 förväntas trycket på turistbostäder vara stort, men då gäller det att alla aktörer har rent mjöl i påsen. Genom att ordna turistlicens, skaffa ditt registreringsnummer och följa de steg vi listat, kan du fortfarande dra nytta av inkomsterna från korttidsuthyrning utan att behöva oroa dig. Spanska myndigheter uppmuntrar seriösa uthyrare – men visar nolltolerans mot den som fuskar. Så ta ansvaret på allvar, håll dig uppdaterad med eventuella nya förändringar (EU kan komma med ytterligare standardisering framöver), och njut av att kunna hyra ut din spanska pärla på ett lagligt och tryggt sätt. Lycka till!

Diskutera med andra svenskar i Spanien

Har du frågor eller vill dela dina egna erfarenheter? Gå med i vår Facebook-grupp Spaniensvenskar Facebookgrupp där svenskar i Spanien hjälper varandra med allt från vardagsproblem till stora beslut. Välkommen att vara med i diskussionen! 🇪🇸🇸🇪